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住房租售市场亟需法律规范

发表日期:2017-06-08 13:42 作者:郑露洁 编辑:赵桂宁 出处:新闻中心

   

5月19日,住房和城乡建设部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》),并在一个月内持续向社会公开征求意见。这一条例的起草和意见征集,旨在规范住房租赁和销售行为,保障当事人合法权益,维护交易安全,也是落实国务院2017年立法工作计划的举措之一。

条例的制定意义重大。第一,符合国家住房制度改革的要求,实现住有所居的目标。政府致力于实行租购并举,培育和发展住房租赁市场,政策施行需有法律保障,必须健全完善相关法律法规,加强住房租赁监管。

第二,弥补我国在住房租赁、销售、经纪、监管等方面法律的空白,使住房租售有法可依。住房租赁市场乱象丛生、法律法规也不健全,承租人往往处于弱势地位,纠纷发生时各方权益难以得到足够的保障。现有法律《合同法》“租赁合同”一章,并非住房租赁的专门规定;《城市房地产管理法》章节中“房屋租赁”和“中介服务机构”,寥寥数条,并未涉及任何具体的权利义务。该《条例》是以行政法规来完善法律规定。

该《条例》共7章47条,7章分别为总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任和附则,其中住房租赁着墨最多,明确规定出租人和承租人的权利义务,是该条例的一大亮点。

《条例》侧重于保护承租人,对出租人的行为进行规制。值得注意的是:出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。当然,出租人的合法权益应得到平等保护,承租人应合理使用租赁房屋、按时交付租金、经出租人同意转租,出租人在特定情形下享有合同解除权。

《条例》以列举式规定和兜底性条款,列明了房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人员的禁止行为。例如房地产开发企业不得捂盘惜售、哄抬房价;房地产经纪机构和人员不得发布虚假房源信息、泄露或不当使用客户信息。针对中介服务费用高的问题,《条例》规定房地产经纪机构的服务项目应明码标价,向当事人出具收费清单。

《条例》的规定较为细致具体,但也有一些需要进一步完善的地方。笔者拟提出一些疑问:1.“出租人不得以强制方式驱逐承租人”,如何解释“强制方式”?采用断水断电的方式是否为强制?遇到“老赖”承租人,出租人如何维护自己的权益?2.“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金”,租赁合同中约定的租期不会太长,合同在短期内到期后双方会重新协商租金,如何更好地发挥这一条款的规制意义?3.“政府建立住房租金发布制度,定期公布市场租金水平等信息”,这种类似“政府指导价”对租金的影响力如何?真的可以遏制涨租?4.“出租人不得擅自进入租赁住房”,如何保证承租人合理使用房屋?如何对承租人的使用行为进行监督?

目前,住建部正在就《条例》向社会公众广泛征求意见,截止到6月19日,公众应积极提出自己的意见和建议,积极参与立法,使立法更加符合人们的实际需求。住房租售交易的参与者,应遵守法律法规的规定,在合同签订和合同履行阶段遵循诚实信用原则,才能实现共赢。

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